هزینه های مالک و مستاجر باید یا نباید‌های اجاره یک خانه یا آپارتمان، علاوه‌بر مزایای فراوان، چالش‌های مالی خاص خود را دارد. یکی از مهم‌ترین این چالش‌ها، سردرگمی در مورد اینکه کدام هزینه‌ها برعهده مالک و کدام برعهده مستأجر است؟ دانستن این قوانین نه تنها از درگیری‌های احتمالی جلوگیری می‌کند، بلکه به مدیریت مالی بهتر هر دو طرف کمک شایانی می‌نماید. قراردادهای اجاره‌نشینی، روابط حقوقی و مالی بین دو طرف، یعنی مالک و مستاجر را مشخص می‌کنند. این روابط، فراتر از پرداخت اجاره‌بها، شامل هزینه‌های جانبی و نگهداری ملک نیز می‌شود. در این مقاله، به بررسی کامل و جامع این موضوع خواهیم پرداخت.
کدام هزینه‌های ساختمان برعهده مالک و کدام بر عهده مستأجر است؟
هزینه‌های مربوط به یک واحد مسکونی، از نظر حقوقی به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند: هزینه‌های مربوط به استفاده از ملک و هزینه‌های مربوط به نگهداری و اسکلت اصلی ملک. این تفکیک قانونی به منظور شفاف‌سازی مسئولیت‌ها و جلوگیری از اختلافات احتمالی است.
مقایسه هزینه های مالک و مستاجر در یک نگاه
برای درک بهتر مسئولیت‌های مالی، می‌توانید جدول زیر را مشاهده کنید. این جدول خلاصه‌ای از مهم‌ترین هزینه‌ها و مسئولیت پرداخت آنها را به شما ارائه می‌دهد:
| هزینه‌های به عهده مستأجر | هزینه‌های به عهده مالک |
| قبوض مصرفی (آب، برق، گاز) | تعمیرات اساسی زیربنا (سقف، لوله‌کشی اصلی) |
| تعمیرات جزئی (تعویض لامپ، واشر) | سرویس و تعمیر آسانسور و موتورخانه |
| هزینه‌های تلفن و اینترنت | هزینه‌های بازسازی نمای ساختمان |
| شارژ ماهیانه ساختمان | نصب و تعمیر سیستم‌های امنیتی مشترک |
| سرویس‌های دوره‌ای (کولر، پکیج) | هزینه‌های مالیات و عوارض شهرداری |
هزینه‌های جزئی و کلی: مسئولیت پرداخت با چه کسی است؟
به طور کلی، می‌توان هزینه‌های مربوط به یک ملک را به دو دسته جزئی و کلی تقسیم کرد. هزینه‌های جزئی، آن‌هایی هستند که به دلیل استفاده روزمره مستأجر ایجاد می‌شوند و مسئولیت پرداخت آنها با خود مستأجر است. از طرف دیگر، هزینه‌های کلی و اساسی که مربوط به زیرساخت و حفظ ارزش خود ملک هستند، برعهده مالک است. این قانون ساده، کلید حل بسیاری از اختلافات مالی بین مالک و مستأجر است.
هزینه‌هایی که به عهده مستاجر است
این هزینه‌ها عموماً به مصرف روزانه و نگهداری‌های جزئی از ملک مربوط می‌شوند که به دلیل استفاده مستأجر ایجاد می‌گردند. مسئولیت پرداخت این هزینه‌ها بر عهده مستاجر است زیرا مستقیماً از خدمات یا امکانات مصرفی استفاده می‌کند.
- قبوض مصرفی:
- قبض برق، گاز و آب: پرداخت این قبوض که بر اساس میزان مصرف واحد مسکونی محاسبه می‌شود، به عهده مستاجر است. در برخی موارد، توصیه می‌شود مستأجر برای شفافیت بیشتر، نام قبوض را به نام خود منتقل کند.
- قبض تلفن ثابت و هزینه‌های اینترنت: کلیه هزینه‌های مربوط به خط تلفن و اشتراک اینترنت که در طول دوره اجاره استفاده می‌شود، بر عهده مستأجر است.
- تعمیر و نگهداری جزئی و مرتبط با استفاده:
- رفع ایرادات کوچک: شامل تعویض لامپ، فیوز، باتری ریموت، یا واشر شیر آب.
- مسائل مربوط به گرفتگی: رفع گرفتگی لوله‌های فاضلاب داخل واحد (مانند سینک آشپزخانه یا توالت) که به دلیل استفاده روزمره ایجاد شده است.
- تعمیرات جزئی تأسیسات: تعمیر خرابی‌های کوچک در پریزها، کلیدهای برق، دستگیره درها و کابینت‌ها.
- سرویس‌های دوره‌ای: هزینه‌های مربوط به سرویس دوره‌ای پکیج، کولر آبی یا گازی داخل واحد (مانند شارژ گاز کولر گازی یا تعویض پوشال کولر آبی).
- خرابی‌های ناشی از سهل‌انگاری: هزینه‌های تعمیرات مربوط به آسیب‌های جزئی مانند شکستن شیشه، آسیب به قفل درها یا هرگونه خسارتی که به دلیل عدم مراقبت صحیح از سوی مستأجر وارد شده باشد.
- هزینه‌های شارژ ماهانه ساختمان:
- این شامل هزینه‌های جاری مانند حقوق سرایدار، نظافت و نگهداری مشاعات (راهرو، حیاط، پارکینگ)، نگهداری فضای سبز و هزینه‌های مربوط به مصرف آب، گاز یا برق مشاع می‌شود. این هزینه‌ها برای حفظ کیفیت زندگی در ساختمان ضروری است.
مستاجر مسئول نگهداری و تعمیرات جزئی واحد است تا ملک در وضعیت مناسبی باقی بماند و از فرسودگی‌های ناشی از استفاده عادی جلوگیری کند. در پایان دوره اجاره، مستاجر موظف است ملک را در همان شرایط اولیه تحویل دهد، به جز فرسودگی‌های طبیعی که در نتیجه استفاده عادی ایجاد شده‌اند.
کدام هزینه‌ها برعهده مالک است؟
این هزینه‌ها مربوط به زیرساخت، اسکلت اصلی ساختمان و بخش‌های مشترک است که حفظ ارزش و عملکرد کلی ملک را تضمین می‌کنند. مالک مسئول این هزینه‌ها است، زیرا مستاجر مالکیت این بخش‌ها را در اختیار ندارد.
- تعمیرات اساسی و زیربنایی:
- تعمیرات ساختاری: شامل ترمیم ترک‌های عمیق در دیوارها یا سقف، رفع نم و رطوبت ناشی از نشت لوله‌های اصلی ساختمان و عایق‌کاری پشت‌بام.
- تعمیرات تأسیسات اصلی: ترمیم یا تعویض لوله‌کشی اصلی آب، فاضلاب و گاز ساختمان، تعمیر سیم‌کشی اصلی برق و جعبه فیوز اصلی.
- سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی مرکزی: تعمیر یا تعویض موتورخانه، پمپ‌های اصلی و سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی مرکزی ساختمان.
- هزینه‌های مربوط به اموال ثابت و منصوبه:
- وسایل ثابت و کابینت: تعمیرات اساسی مربوط به کابینت‌ها، کمدهای دیواری، یا سایر وسایل ثابتی که در هنگام اجاره در ملک وجود داشته‌اند.
- سیستم‌های امنیتی: هزینه‌های نصب و نگهداری سیستم‌های امنیتی مشترک مانند دوربین مداربسته، درب‌های اتوماتیک پارکینگ و آیفون تصویری.
- تجهیزات آشپزخانه: تعمیر یا تعویض هود، اجاق گاز رومیزی و فر توکار که به عنوان بخشی از ملک به مستاجر تحویل داده شده است.
- هزینه‌های مربوط به مشاعات (اموال مشترک):
- بازسازی و زیباسازی: بازسازی یا تعمیر نمای ساختمان، حیاط، محوطه بیرونی، راه‌پله‌ها و نقاشی دیوارهای مشاع.
- تجهیزات مشترک: هزینه خرید، تعمیر و سرویس تجهیزات مشترک مانند آسانسور، پمپ آب و سیستم اطفاء حریق.
- مالیات و عوارض: پرداخت کلیه مالیات‌ها و عوارض سالیانه شهرداری مربوط به ملک برعهده مالک است.
برای جلوگیری از سوءتفاهم، بهتر است پیش از امضای قرارداد، فهرستی از هزینه‌های احتمالی و مسئولیت پرداخت آنها تهیه شود.
جدیدترین قوانین مالک و مستأجر آپارتمان
بر اساس آخرین اصلاحات قانونی، مسئولیت هزینه‌ها به وضوح مشخص شده است.
در قانون روابط موجر و مستاجر، به صراحت بیان شده که هزینه‌هایی که مربوط به اسکلت اصلی و زیربنای ساختمان است، بر عهده مالک و هزینه‌های مربوط به استفاده از آن، برعهده مستأجر است. این قوانین به منظور ایجاد شفافیت و کاهش اختلافات بین دو طرف وضع شده‌اند.
نکته: هرگونه توافق جدید بین مالک و مستأجر خارج از این قوانین، باید به صورت کتبی در قرارداد ذکر شود.
اگر مالک از پرداخت هزینه امتناع ورزد چه باید کرد؟
قبل از اینکه خودتان دست به کار شوید یا تعمیرکاری را برای رفع مشکل خبر کنید، حتماً با مالک تماس بگیرید و او را در جریان قرار دهید. این کار نه تنها به او فرصت می‌دهد که خودش برای تعمیر اقدام کند، بلکه از سوءتفاهم‌های مالی در آینده جلوگیری می‌کند. در این تماس، می‌توانید جزئیات مشکل را توضیح دهید و اگر لازم است، تاریخ و زمان تعمیر را با او هماهنگ کنید. این اقدام، یک گام حرفه‌ای و ضروری در مدیریت هزینه‌ها است و از دردسرهای قانونی جلوگیری می‌کند.
- ارسال اظهارنامه: اولین اقدام، ارسال یک اظهارنامه رسمی به مالک است. در این اظهارنامه، مستاجر درخواست انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه مربوطه را مطرح می‌کند.
- طرح شکایت در شورای حل اختلاف: در صورت عدم پاسخگویی مالک، مستاجر می‌تواند با ارائه مدارک مربوط به هزینه‌ها، شکایت خود را در شورای حل اختلاف مطرح کند.
- کسر هزینه از اجاره‌بها: با مجوز شورای حل اختلاف، مستاجر می‌تواند هزینه تعمیرات را از مبلغ اجاره‌بها کسر کند.
توجه: کسر خودسرانه هزینه‌ها از اجاره‌بها می‌تواند منجر به مشکلات قانونی برای مستاجر شود.
آیا مالک ضامن پرداخت هزینه‌های شارژ ساختمان است؟
بله، در قانون مدنی، مالک به عنوان ضامن پرداخت هزینه‌های شارژ ساختمان شناخته می‌شود. این به آن معنی است که اگر مستاجر از پرداخت شارژ خودداری کند، مدیر ساختمان می‌تواند از مالک درخواست پرداخت آن را داشته باشد. سپس مالک می‌تواند برای دریافت این مبلغ، از طریق مراجع قانونی اقدام کند.
هزینه های مالک و مستأجر در قبال مدیر ساختمان
نقش مدیر ساختمان در آپارتمان‌ها بسیار حیاتی است، چرا که او مسئولیت هماهنگی و مدیریت امور مشاعات را بر عهده دارد. بنابراین، همکاری مالک و مستأجر با مدیر، باعث می‌شود که زندگی در یک محیط مشترک، آرام و بی‌دغدغه باشد.
- مسئولیت مستأجر:
- پرداخت به‌موقع شارژ: مستأجر باید طبق توافق انجام‌شده، شارژ ماهیانه را به‌موقع به مدیر ساختمان بپردازد.
- رعایت قوانین ساختمان: مستأجر موظف است قوانین ساختمان، مانند ساعت‌های سکوت، قوانین مربوط به حیوانات خانگی و استفاده از پارکینگ را رعایت کند.
- همکاری در امور عمومی: در صورت نیاز، مستأجر باید با مدیر در زمینه تعمیرات یا هماهنگی‌های لازم در مشاعات (مانند زمان خاموشی آسانسور برای تعمیر) همکاری کند.
- اطلاع‌رسانی سریع: مستأجر باید هرگونه مشکل در مشاعات ساختمان، مانند خرابی آسانسور، نقص در سیستم روشنایی راهروها یا ترکیدگی لوله آب در بخش عمومی را بلافاصله به مدیر اطلاع دهد.
- مسئولیت مالک:
- تعیین تکلیف مستأجر: مالک باید در ابتدای قرارداد، مستأجر را به مدیر ساختمان معرفی کرده و تمام قوانین و مقررات را به او ابلاغ کند.
- پشتیبانی از مدیر: در صورتی که مستأجر در پرداخت شارژ یا رعایت قوانین ساختمان کوتاهی کند، مالک باید از مدیر ساختمان پشتیبانی کرده و در حل مشکل مشارکت داشته باشد.
- پرداخت نهایی هزینه‌ها: اگر مستأجر به هر دلیلی از پرداخت هزینه‌های شارژ یا خسارت‌های واردشده به مشاعات خودداری کند، مالک موظف به پرداخت آنها است. سپس می‌تواند برای دریافت مبلغ، از طریق مراجع قانونی اقدام کند.
- حضور در جلسات: مالک می‌تواند در جلسات عمومی ساختمان شرکت کرده تا از وضعیت مالی و مدیریتی ساختمان اطلاع داشته باشد.
با همکاری مشترک مالک و مستأجر با مدیر ساختمان، می‌توان از بروز مشکلات در یک ساختمان مشترک جلوگیری کرد و محیطی آرام و مناسب برای زندگی فراهم آورد.
یکی از اصلی‌ترین دلایل تفاوت در هزینه‌های مسکن، موقعیت ملک است. برای آشنایی با مناطقی که بیشترین هزینه‌ها را دارند، می‌توانید لیست اسم محله پولدارای تهران را در این مقاله مشاهده کنید.
جمع‌بندی
دانستن هزینه که به عهده مالک و هزینه که به عهده مستاجر به ایجاد رابطه‌ای شفاف و پایدار کمک می‌کند. با درک صحیح این مرزهای مالی و رعایت قوانین، می‌توان از اختلافات پیشگیری کرد و تجربه‌ای خوشایند از اجاره‌نشینی داشت. فراموش نکنید که همیشه قرارداد اجارهنامه را به دقت مطالعه کنید و هرگونه توافق خاص را در آن قید نمایید.
پرسش و پاسخ
- آیا مستاجر باید هزینه تعمیر آسانسور را بپردازد؟
خیر، تعمیرات اساسی آسانسور برعهده مالک است. اما اگر آسیب به دلیل استفاده نادرست مستاجر باشد، هزینه آن به عهده وی خواهد بود. - هزینه رنگآمیزی دیوارها برعهده چه کسی است؟
رنگآمیزی داخلی واحد، به طور کلی برعهده مستاجر است، مگر اینکه در قرارداد توافقی مبنی بر پرداخت هزینه توسط مالک وجود داشته باشد. - آیا مالک باید هزینه خرید و نصب کولر را بپردازد؟
خیر، این هزینه به عهده مستاجر است، مگر اینکه در قرارداد اجارهنامه به صورت دیگری توافق شده باشد.